一、《規(guī)定》制定的必要性

　　習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中提出：“保障和改善民生要抓住人民群眾最關(guān)心最直接最現(xiàn)實(shí)的利益問題”。物業(yè)管理與廣大人民群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是重要的民生問題，對于構(gòu)建和諧社會(huì)以及推動(dòng)建設(shè)海南自由貿(mào)易港有著重要意義。目前，我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)已初具規(guī)模，全市共有住宅小區(qū)2941個(gè)，其中實(shí)行物業(yè)管理的1770個(gè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計(jì)783家。但是，由于我市尚未有一部專門的物業(yè)管理立法，且我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)現(xiàn)代服務(wù)意識(shí)稍顯滯后，從而導(dǎo)致物業(yè)矛盾頻發(fā)、物業(yè)糾紛投訴量居高不下。為了規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，解決物業(yè)管理過程中存在的幾個(gè)重點(diǎn)突出問題，同時(shí)將我市的具體情況與《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定進(jìn)行有效銜接，有必要制定《規(guī)定》。

　　一是解決對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管不到位的問題。2017年國務(wù)院取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)核定審批后，物業(yè)主管部門如何對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)管成為新的課題。因此，有必要通過立法，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管體系，加強(qiáng)信用信息管理，加大物業(yè)服務(wù)的透明度，方便業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。

　　二是解決業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立難的問題。目前，我市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立率僅22%，其中能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)主委員會(huì)不足25%。業(yè)主還普遍反映對業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行缺乏有效監(jiān)管，部分業(yè)委會(huì)委員將業(yè)主委員會(huì)作為牟取不正當(dāng)利益的工具，侵害了其他業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　三是解決物業(yè)服務(wù)不規(guī)范的問題。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有建立完善的管理服務(wù)制度，服務(wù)質(zhì)價(jià)不符、服務(wù)不透明、公共收益管理混亂等問題較為突出。

　　四是解決物業(yè)管理的監(jiān)督管理體制不順的問題。政府相關(guān)職能部門在物業(yè)管理的監(jiān)督管理中的存在履職缺位、越位、不到位等問題。主要是因?yàn)槲茨艹浞职l(fā)揮基層政府組織對物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督作用。

　　二、《規(guī)定》的起草依據(jù)和過程

　　（一）起草依據(jù)

　　1、主要法律法規(guī)依據(jù)：《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等。

　　2、主要政策依據(jù)：《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》（2018年4月11日）、《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》（2017年6月12日）、《國務(wù)院關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》（國發(fā)〔2017〕7號(hào)）、《國務(wù)院關(guān)于取消一批行政許可事項(xiàng)的決定》（國發(fā)〔2017〕46號(hào)）、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<物業(yè)承接查驗(yàn)辦法>的通知》（建房〔2010〕165號(hào)）、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則>的通知》（建房〔2009〕274號(hào)）、《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法>的通知》（建住房〔2003〕130號(hào)）、《國家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)）等。

　　3、主要參考依據(jù)：《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《東莞市物業(yè)管理辦法》《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等。

　　（二）起草過程

　　2018年，《規(guī)定》（原《?？谑形飿I(yè)管理辦法》）列入?？谑腥嗣裾?018年度立法計(jì)劃中的規(guī)章調(diào)研項(xiàng)目。2018年5月，起草單位市住建局全面梳理了當(dāng)前物業(yè)管理的立法及政策資料，認(rèn)真分析研究了南京、廣州、深圳、珠海等城市物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)及做法。2018年5月至7月，起草單位組織市、區(qū)、鎮(zhèn)（街）、村（居）四個(gè)層級(jí)相關(guān)單位及物業(yè)管理人員進(jìn)行座談?wù){(diào)研共計(jì)9場/次，從行政主管部門、鎮(zhèn)（街）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等多方面、多層次深入了解我市物業(yè)管理存在的問題，認(rèn)真聽取了相關(guān)單位和個(gè)人對物業(yè)管理的立法意見和建議。

　　2019年，《規(guī)定》列入?？谑腥嗣裾?019年度立法計(jì)劃中的規(guī)章審議項(xiàng)目，起草單位按照立法計(jì)劃安排的時(shí)間節(jié)點(diǎn)報(bào)送市政府并批轉(zhuǎn)市司法局進(jìn)行法律審查。市司法局經(jīng)法律審查后，于2019年9月17日書面征求各有關(guān)職能部門意見，并同時(shí)面向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、市政府立法基層聯(lián)系點(diǎn)等基層單位召開協(xié)調(diào)座談會(huì)，全面了解當(dāng)前物業(yè)管理中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題。由于征求到的修改意見較多，矛盾突出，市司法局多次與相關(guān)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，并反復(fù)論證修改后，形成《規(guī)定（草案）》。

　　2020年5月7日下午，市政府馮鴻浩副市長在市政府第二辦公區(qū)8號(hào)樓3005會(huì)議室主持召開專題會(huì)議，研究《?？谑形飿I(yè)管理若干規(guī)定（草案）》。會(huì)議議定原則同意《?？谑形飿I(yè)管理若干規(guī)定（草案）》，按各單位意見修改完善后報(bào)市政府常務(wù)會(huì)議審議，以市政府規(guī)范性文件印發(fā)實(shí)施。

　　三、《規(guī)定》主要內(nèi)容的說明

　　《規(guī)定》共計(jì)六章四十二條，包括總則、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、監(jiān)督管理和附則。

　　（一）關(guān)于政府職能部門的職責(zé)分工

　　明確市級(jí)、區(qū)級(jí)住建行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理中的職責(zé)。尤其是重點(diǎn)突出和細(xì)化了街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的作用和職能，把社區(qū)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，同時(shí)明確規(guī)定街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)配備專職的物業(yè)管理工作人員，所需經(jīng)費(fèi)納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算。（第四條、第五條、第六條）

　　（二）關(guān)于業(yè)主大會(huì)

　　1、關(guān)于成立業(yè)主大會(huì)

　　業(yè)主大會(huì)成立率低一直是物業(yè)管理中的難題，其中主要原因是業(yè)主大會(huì)籌備程序不清晰、手續(xù)繁瑣?！兑?guī)定》細(xì)化了《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，明確了業(yè)主大會(huì)成立的程序，為業(yè)主大會(huì)成立提供了具有可操作性的法律支撐。（第二章）

　　2、關(guān)于業(yè)主大會(huì)的表決方式

　　我市屬于候鳥型城市，住宅小區(qū)的入住率低，傳統(tǒng)的表決方式限制了業(yè)主對小區(qū)的自治管理。為解決這一難題，《規(guī)定》規(guī)定，業(yè)主決策可以采用電子投票系統(tǒng)召開業(yè)主大會(huì)。同時(shí)，為了保證投票的真實(shí)性，明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十五日。（第十四條）

　　（三）關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行和監(jiān)管

　　為了切實(shí)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行并加強(qiáng)對業(yè)委會(huì)委員的監(jiān)管，《規(guī)定》主要采取以下幾項(xiàng)措施：一是明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、選舉方式、備案等（第十九條、第二十條、第二十一條）；二是明確業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行資料公開職責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督（第二十二條）；三是明確業(yè)委會(huì)委員的禁止行為（第二十四條）；四是建立物業(yè)管理培訓(xùn)制度，不斷提高包括業(yè)主委員會(huì)委員在內(nèi)的相關(guān)人員的服務(wù)水平（第三十八條）。

　　（四）關(guān)于對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管

　　2017年國務(wù)院取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)要求，《規(guī)定》針對新形勢下如何對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管這一難題從以下幾方面作出規(guī)定：一是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著的固定位置公開物業(yè)管理的相關(guān)信息，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的透明度（第二十六條）；二是建立并完善對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用管理制度（第四條、第四十條）。

　　（五）明確物業(yè)管理區(qū)域的禁止行為

　　《規(guī)定》根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，明確在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的七項(xiàng)禁止行為，同時(shí)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和相關(guān)主管部門依法處理的職責(zé)。（第三十四條）

　　（六）建立物業(yè)管理的信用監(jiān)管機(jī)制

　　信用是市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)和前提，加強(qiáng)物業(yè)管理信用體系建設(shè)，有利于規(guī)范物業(yè)行業(yè)市場秩序，有利于解決物業(yè)服務(wù)市場信息不對稱等問題。國務(wù)院取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的同時(shí)也明確要求建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)“黑名單”制度，推動(dòng)對失信者實(shí)行聯(lián)合懲戒?！兑?guī)定》明確建立信用管理機(jī)制，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為錄入信用檔案，開展信用評價(jià)，實(shí)施分類監(jiān)管。（第四十條）

　　四、征求意見情況

　　2019年9月17日和9月27日市司法局通過發(fā)函和召開座談會(huì)的方式向四個(gè)區(qū)政府、市政府各有關(guān)單位、市政府立法基層聯(lián)系點(diǎn)單位征求意見。截至11月1日，共有市應(yīng)急管理局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局等18家單位回復(fù)了書面意見，其中市應(yīng)急管理局等5家單位提出具體修改意見，其他單位無意見。

   相關(guān)文件：?？谑腥嗣裾k公室關(guān)于印發(fā)《?？谑形飿I(yè)管理若干規(guī)定》的通知