寧波市出臺《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），于4月1日起正式施行。

一、維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《管理辦法》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存專項維修資金。未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位交存。

《管理辦法》明確，專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)為本市房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八。具體由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門確定，報市人民政府批準(zhǔn)后公布。

管理機(jī)構(gòu)在按規(guī)定開設(shè)專項維修資金專用賬戶后，并以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

《管理辦法》指出，由業(yè)主大會決定自主管理的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定憑業(yè)主大會作出的書面決定設(shè)立業(yè)主大會專項維修資金專用賬戶，并建立專項維修資金使用、財務(wù)管理和業(yè)主監(jiān)督等制度。

根據(jù)《管理辦法》，既有物業(yè)管理區(qū)域首次設(shè)立專項維修資金的，業(yè)主委員會（無業(yè)主委員會的，為居〔村〕民委員會或者物業(yè)管理委員會）應(yīng)當(dāng)擬定首期專項維修資金籌集方案，并經(jīng)業(yè)主大會會議審議通過后，組織業(yè)主將首期專項維修資金交存至管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主大會專用賬戶。

既有物業(yè)管理區(qū)域首期專項維修資金，可以由下列資金組成：

1. 業(yè)主交存的資金；

2. 業(yè)主按照規(guī)定提取的住房公積金；

3. 業(yè)主已交納的年度日常維修費本金和利息的結(jié)余劃轉(zhuǎn)資金；

4. 業(yè)主大會決定的用于補(bǔ)充首期專項維修資金的業(yè)主共有收益劃轉(zhuǎn)資金。

此外，業(yè)主共有收益分配比例，業(yè)主大會有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

根據(jù)《管理辦法》，專項維修資金使用后，業(yè)主分戶賬內(nèi)的余額不足首期交存金額百分之三十的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬定專項維修資金績籌方案，經(jīng)業(yè)主大會審議通過后組織相關(guān)業(yè)主續(xù)存。

專項維修資金續(xù)籌方案，應(yīng)當(dāng)載明續(xù)籌前分賬戶收支明細(xì)余額和按照續(xù)籌時交存標(biāo)準(zhǔn)核定的相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)存的金額。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)優(yōu)先利用業(yè)主共有收益結(jié)余資金，用于補(bǔ)充續(xù)籌專項維修資金。

專項維修資金，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主可以通過專項維修資金管理信息系統(tǒng)，自主查詢所在物業(yè)管理區(qū)域分戶賬資金的交存、使用、余額等相關(guān)信息。

房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，該房屋分戶賬內(nèi)專項維修資金本金和利息的余額隨房屋同時轉(zhuǎn)移。

因征收或者其他原因造成房屋滅失的，負(fù)責(zé)管理專項維修資金的管理機(jī)構(gòu)或者業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋滅失的事實，將分戶賬余額返還業(yè)主，并注銷其分戶賬。

三、維修資金使用

《管理辦法》明確，專項維修資金不得挪作他用，但因?qū)嵤┚S修、更新和改造確需開展前期勘察、鑒定、設(shè)計、招標(biāo)、監(jiān)理、概（結(jié)）算編制、概（結(jié)）算審核等活動所產(chǎn)生的費用，可以在專項維修資金中列支。

下列費用不得在專項維修資金中列支：

1. 依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的費用：

2. 依法應(yīng)當(dāng)由供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位承擔(dān)的費用；

3. 因人為損壞或者其他原因，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修復(fù)費用：

4. 物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和養(yǎng)護(hù)的費用。

專項維修資金，按日常小額維修、單項維修和應(yīng)急維修分類使用管理。

除業(yè)主大會另有約定外，專項維修資金應(yīng)當(dāng)按照下列方式分?jǐn)?、使用?/span>

1. 年度日常小額維修所需資金，按業(yè)主專有部分面積的比例，在全體業(yè)主分戶賬中分?jǐn)?，統(tǒng)籌使用；

2. 全體業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的單項維修、應(yīng)急維修所需資金，按業(yè)主專有部分面積的比例，在全體業(yè)主分戶賬中分?jǐn)?，按項目使用?/span>

3. 部分業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的單項維修、應(yīng)急維修所需資金，按業(yè)主專有部分面積的比例，在相關(guān)業(yè)主分戶賬中分?jǐn)?，按項目使用?/span>

《管理辦法》特別指出，前款規(guī)定的業(yè)主未交存專項維修資金或者分戶賬余額不足部分，由該業(yè)主另行支付。

日常小額維修資金按年度使用管理。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H，決定年度日常小額維修資金總額概算和單次小額維修費用的最大限額，并向全體業(yè)主公布，或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

專項維修資金由管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理的，業(yè)主委員會可以持業(yè)主大會決定，向管理機(jī)構(gòu)申請劃拔年度日常小額維修資金。管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起三日內(nèi)一次性劃撥到位。當(dāng)年概算不足的，可以申請補(bǔ)充劃拔。

《管理辦法》明確，這筆應(yīng)急備用金設(shè)置比例，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域首期專項維修資金交存總額百分之三至百分之五的比例設(shè)立。

應(yīng)急備用金設(shè)立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急維修建議的，經(jīng)業(yè)主委員會核實并證明，符合《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定的應(yīng)急備用金使用情形的，可以立即組織維修，所需資金從應(yīng)急備用金中直接撥付。

《管理辦法》明確指出，規(guī)定的中修及中修以上維修項目給予一定比例的補(bǔ)貼，維修項目所涉業(yè)主未按規(guī)定足額交存、續(xù)存專項維修資金的除外。市六區(qū)由市、區(qū)人民政府按照百分之五十的比例提供專項維修補(bǔ)貼資金；縣（市）的補(bǔ)貼比例由當(dāng)?shù)厝嗣裾孕写_定。

在確保物業(yè)專項維修資金安全和正常使用的前提下，管理機(jī)構(gòu)和業(yè)主委員會可以按照國家、省有關(guān)規(guī)定，利用專項維修資金購買國債或者轉(zhuǎn)定期存款。增值部分按年度轉(zhuǎn)入業(yè)主專項維修資金分戶賬。

禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)、投資股票、期貨等活動，或者將利用專項維修資金購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

值得注意的是，雖然《管理辦法》明確了“中修及中修以上維修項目給予一定比例的補(bǔ)貼”，但是前提條件是得符合補(bǔ)貼條件——如果享有財政補(bǔ)助的維修項目中，有部分業(yè)主未按照足額交存、續(xù)存專項維修資金的，這部分的業(yè)主是不能享受財政補(bǔ)助的。

根據(jù)《管理辦法》，中修及中修以上維修項目的范圍：

1. 房屋承重結(jié)構(gòu)部位損壞，需要拆換、加固的；

2. 整幢房屋屋面、戶外防水、保溫?fù)p壞，需要整體維修的；

3. 整幢房屋外檐面脫落超過百分之三十以上，需要維修的;

4. 整幢房屋或者單元共用部位地面、門窗及樓梯扶手等破損，需要整體修繕的；

5. 業(yè)主共用道路路面破損面積超過百分之三十，需要整體修復(fù)的；

6. 整幢房屋或者單元排水管道等老化、損壞，需要更新、改造的；

7. 安全防范智能系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、道路照明設(shè)施等需要整體更換，或者部件更換、局部維修、改造費用一次性超過原造價的百分之二十的；

8. 更換電梯，或者更換、維修電梯主要部件費用一次性超過電梯原造價的百分之二十的；

9. 物業(yè)管理區(qū)域的圍墻、大門等損壞，需要整體修繕、更新的。